Immobilien – Zu welchem Faktor kaufen?

Fragt ein Immobilienbesitzer den anderen: Wieviel verdienst du im Monat mit deiner Immobilie? Antwortet der zweite: „Meinst du wieviel ich monatlich dazubezahle“?

Das war schon der Witz. Die meisten Immobilienbesitzer legen drauf. Egal ob es zum Eigennutz oder zur Vermietung ist.

Kaum ein Immobilienbesitzer macht eine ordentliche Rendite.

Ich gebe dir in diesem Beitrag einige Punkte zu bedenken. Ich zeige dir auch wieder meine eigenen Zahlen.

In meinem letzten Beitrag ging es um mein aktuelles Immobilienportfolio.

Man könnte meinen, dass ich mir mit der Tilgung die Immobilien schönrede. So ist es nun nicht. Ich wollte ein aktuelles, realistisches Bild vermitteln. Die nackten Zahlen. Die nackte Wahrheit.

Aktuell verbessert sich meine Situation. Denn der Mieter aus ETW1 wird wieder mehr bezahlen. Voraussichtlich sogar seine Schulden ausgleichen. Das ist eine extrem gute Nachricht.

Somit weist meine erste Immobilie wieder einen Cashflow von 149 Euro auf. So soll das sein.

Bei ETW2+3 habe ich noch nie die Miete erhöht. Das werde ich in den nächsten Monaten machen. Dafür werde ich die zu hohen Nebenkosten senken.

Dann wird der Cashflow von Immobilie 2 (ETW2+3) nach IH-Rücklalge -31,76 Euro betragen.

Insgesamt macht mein Immo-Portfolio dann schon eine gute Rendite.

Bei beiden Cashflows ist wie erwähnt die IH-Rücklage schon abgezogen.

Zu welchem Faktor solltest du aber nun kaufen?

Ganz einfache Faustregel: Dein (Ziel-)Preis sollte max. das 16-fache der Jahreskaltmiete betragen.

Dann kaufst du i.d.R. nicht zu teuer (in A und B-Lagen).

Meine ETW2+3 ist gute C-Lage. Ich hatte mich ein klein Wenig verkalkuliert bei den Nicht-umlagefähigen Hausgeldern. Die fressen ordentlich Rendite auf.

Außerdem gab es schon Reparaturen und eine Sonderumlage.

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4 Gedanken zu „Immobilien – Zu welchem Faktor kaufen?“

  1. Hallo Finanzmixerin,

    meiner Meinung nach macht es keinen Sinn eine absolute Grenze beim Multiplikator (hier 16x) zu nehmen.
    Das mag ganz speziell für deinen Investitionsstandort richtig sein.
    3 Gedanken meinerseits noch dazu:
    – Meinst du eigentlich A/B-Lagen oder A/B Städte? In zweiteren wirst du 16x nicht finden. Nichtmal mehr im Umland. Wird es trotzdem angeboten, muss wahrscheinlich komplett saniert werden. Dann bringen dich die Sanierungskosten auf (vermutlich) mindestens 20x-25x
    – Würdest du auch für 16x an einem Standort investieren an dem der Markt sonst nur 10x bezahlt?
    – Wie berechnest du deine Rendite? Statisch – also zB €1.000 Cashflow / €100.000 Kaufpreis = 10%? Oder dynamisch über einen zB 10 Jahres Zeitraum? Berücksichtigst du dass sich dein EK-Anteil mit der Zeit durch die Tilgung vergrößert?

    Ich hoffe mein Kommentar klingt nicht zu negativ, ich habe nur manchmal das Gefühl dass wir uns die Immos auch schönrechnen. Ich selbst habe mir meine ersten beiden ETWs ebenfalls schöngerechnet, weil ich meinen IRR vor Steuern angeschaut habe….

    Viele Grüße
    Harald von ReichwieRockefeller.de

    Antworten
  2. Hallo Harald,

    – Im Umland von Düsseldorf gibt es das noch. Sogar in Düsseldorf. Und das ist denke ich eine A-Stadt
    – 16-fach in C-Lagen/ Städten macht keinen Sinn. Aber ich habe doch nichts anderes gesagt.
    – Ich rechne den Kaufpreisfaktor statisch bei Kauf.
    – Den Cashflow berechne ich so: Kaltmiete -NUF -IHR – Kreditkosten

    Oder meinst du die Rendite im anderen Beitrag?

    Viele Grüße

    Tanja

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  3. Hallo Harald,

    es gibt einfach total viele Städte im Umland von Düsseldorf, wo teils solche Faktoren gegeben sind. Klar bekommt man sie auch dort nicht auf dem Silbertablett. Ich zähle mal ein paar Städte im Umkreis auf: Erkrath, Mettmann, Neuss, Solingen, Haan, Ratingen, Meerbusch, Hilden.

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