ETW1: 36-qm-Appartement in Düsseldorf Wersten
Mein düsseldorfer Mieter hatte einen Rückstand, den er derzeit wieder ausgleicht.
Es sind Stand jetzt noch 200 Euro offen.
Der Cashflow aus dieser Einheit beträgt normalerweise +149 Euro im Monat (nach eigener Rücklage)
ETW2+3: 88 qm aufgeteilt auf 2 Wohnungen in Wuppertal Barmen
Ich habe im Cashflowbericht für den April 2022 geschrieben, dass ich die Miete des Wuppertaler Mieters zum 01.06.2022 erhöht habe.
Daraus wurde vorerst nichts.
Mein Mieter bestätigte mir die Mieterhöhung nicht schriftlich. Und bezahlte sie auch nicht.
Ich habe mich ein paar Monate später dann mündlich mit ihm geeinigt, die Miete doch noch zu erhöhen.
So erhalte ich jetzt 25,52 Euro mehr Kaltmiete.
Die Mieterhöhung war die erste seit ich die Wohnung im Bestand habe. Und auch sehr moderat.
Der monatliche Cashflow beträgt seit der Mieterhöhung minus 16,24 Euro.
Von der Kaltmiete lege ich regelmäßig 88 Euro für zukünftige Arbeiten an der Wohnung zur Seite.
Nach Rücklage entsteht so monatlich ein Defizit von 16,24 Euro.
Fast hätte ich wieder gekauft
Beinahe hätte ich eine weitere Wohnung zu teuer gekauft.
Ein Investor, mit dem ich im Austausch stehe, sagte mir glücklicherweise, dass das bei den aktuellen Zinsen ein Verlustgeschäft sei.
Ich weiß nicht, was ich mir dabei dachte, die Zahlen nur zu überschlagen und keine Detailkalkulation zu machen. Dabei habe ich doch mein schönes Cashflow-Tool.
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Bei den aktuellen Zinsen muss der Kaufpreis schon verdammt gut sein, damit sich eine Immobilie weiter rechnet.
Sonstiges und Gesamtbetrachtung
Die ETW5 habe ich ja verkauft.
Vom monatlichen Gesamtcashflow i.H.v. 132,76 Euro sind die eigenen Rücklagen von 124 Euro schon abgezogen. D.h. ohne die Einbeziehung von eigenen Rücklagen ist der Gesamtcashflow 256,76 Euro.
Immobilien machen in meinem Portfolio gar nicht viel aus. Zumindest steckt darin ja kein Eigenkapital.
D.h. meine Immobilien sind zu 110 Prozent finanziert (seinerzeit). Und den Cashflow kann ich für mich verwenden.
Ist das nicht ein herrliches Gefühl? Ohne einen eigenen Cent bezahlt zu haben.
Diese Zeilen schrieb ich vor ein paar Wochen, als mein Steuerhammer noch nicht eingetroffen war.
Steuerhammer
Eigentlich wusste ich bereits, dass für 2020 eine saftige Steuernachzahlung fällig wird.
Über 3.600 Euro!
Womit ich aber nicht rechnete: Mit einer Steuervorauszahlung i.H.v. über 1.000 Euro pro Quartal.
Und mit einer “Steuervorauszahlung” für 2022 über 4.000 Euro.
Das machte rund 8.600 Euro innerhalb eines Zeitraums von 4 Monaten.
Zum Glück habe ich noch so viel Cash.
Der Grund meiner saftigen Nachzahlung für 2020 sind ja die hohen Mieteinnahmen.
Das Finanzamt rechnet ja nicht mit Cashflows. Es rechnet so, als wenn die Tilgung meine Einnahmen sind. Sind sie ja auch irgendwie. Die Verbindlichkeiten reduzieren sich dadurch.
Nur die (Mini-)Zinsen und die Abschreibung und sonstige Reparaturen / Renovierungen akzeptiert das Finanzamt als Kosten.
In 2020 hatte ich wenige Reparaturen, kaum Renovierungen und viele Mieteinnahmen.
Dieser Beitrag lag schon länger in meiner Schublade.
Endlich veröffentliche ich ihn.
Hi Tanja,
das Finanzamt hatte mir auch schon zweimal saftige Vorauszahlungsbescheide geschickt. Doch jedes Mal ließen sich die Beamten auf eine Korrektur ein als ich sie freundlich dazu anschrieb. Grundtenor sollte hier die Verhältnismäßigkeit zum Gesamteinkommen sein. Vielleicht bei Dir auch einen Versuch wert?
Beste Grüße
Patric
Hallo Patric,
vielen Dank für deinen Hinweis
LG Tanja
Vielen Dank für die Einblicke! Ich finde es gut dass du aufzeigst, dass Immobilien vermieten nicht immer nur rosig ist, sondern man sich auch mit Problemen wie Mietrückständen und Steuernachzahlungen herumschlagen muss
viele Grüße,
Hanna
Danke Hanna. Für deinen Komentar.