Immobilien als Investition, das kann sich durchaus lohnen. Ein Beispiel hierfür findest du in diesem Artikel, wo du einiges zu meinen eigenen vermieteten Immobilien und meinen Erfahrungen als Vermieterin findest.
Im heutigen Artikel, den ich zusammen mit Oliver von der Seite Immoprentice.de geschrieben habe, wollen wir aber mal etwas detaillierter auf das Thema „Investieren in Immobilen“ draufschauen.
Heute geht es daher um die ganz grundsätzliche Frage, was das Geld verdienen mit vermieteten Immobilien so besonders macht, wo die Unterschiede zu normalen Investitionen in, zum Beispiel ETFs und Aktien sind, und worauf du achten solltest, wenn auch du mit dem Gedanken spielst unter die Vermieter zu gehen.
So, jetzt aber genug der Vorrede, lass‘ uns anfangen!
Wie funktioniert das Geldverdienen mit Immobilien?
Von der Grundidee her ist das Geldverdienen mit Immobilien sehr einfach:
1) du nimmst einen Kredit bei einer Bank auf
2) du kaufst mit dem Geld eine Wohnung in einer guten und nachgefragten Lage
3) du vermietest die Immobilie an interessierte Mieter und bekommst dafür einen monatlichen Mietzins
Und hier siehst du auch schon etwas, was sich durch den ganzen Artikel ziehen wird: Das Geldverdienen mit Immobilien durch Vermietung ist ganz anders als das Kaufen von Aktien.
Als Immobilieninvestor und Vermieter bis du eher ein Unternehmer, der eine Maschine kauft, um mit dieser Maschine etwas zu produzieren, wofür seine Kunden ihm Geld geben.
Und damit kommen wir auch schon zu zwei der Punkte, die das Investieren in Immobilien so besonders machen
1) Immobilien sind kein passives Einkommen
Wenn du dir einen Aktienfonds kaufst und diesen in deinem Depot hast, dann hast du im Prinzip keine Arbeit mehr damit. Du musst dich nicht mehr um den Fonds kümmern, du musst dich nicht mehr um die Aktien kümmern. Du musst nur noch abwarten und hoffen, dass der Fonds gut ist und dir eine hohe Rendite bringt.
Wenn du eine Immobilie kaufst, um diese zu vermieten, dann hast du hingegen Arbeit. Die Mieter, die deine Dienstleistung gekauft haben, haben Fragen, Probleme und Sorgen. Auch musst du überhaupt erst einmal einen Mieter für deine Wohnung finden und deine Dienstleistung am Markt bekannt machen.
Mindestens 1x im Jahr musst du eine Nebenkostenabrechnung machen und wenn etwas in der Wohnung kaputt ist, musst du als Vermieter dich darum kümmern, dass es repariert wird.
Auch wenn dein Mieter sich nicht an die Hausordnung hält und es Streit mit den Nachbarn gibt, kann es sein, dass du eingreifen und die Situation klären musst.
Bei einer Aktieninvestment kaufst du die Aktie und hast mit dem operativen Geschäft der Firma, wo du Anteilseigner du bist, keinerlei Berührungspunkte mehr. Bei einer Immobilie ist das operative Geschäft dein Immobilieninvestment.
Und das bringt uns auch direkt zur zweiten Besonderheit…
2) Immobilien sind ein Mini-Business
Dies ist ein Punkt, den viele aus meiner Sicht bei Immobilien unterschätzen: Eine vermietete Immobilie ist ein Unternehmen.
Nicht nur hast du als Vermieter eine direkte Beziehung zu deinem Kunden (deinem Mieter), sondern wie auch ein normales Unternehmen hat auch dein Immobilieninvestment Kosten und Aufwände.
Du musst dich um die Vermietung kümmern, musst Mieter finden und musst dich um Reparaturen kümmern. All das kostet Geld. Geld, dass du aktiv mit der Immobilie verdienen musst!
Wenn du dir eine Immobilie kaufst, weil du dir vorstellst, dass diese von allein Geld verdient und du nur ab und an mal in die Stadt fährst, um nach dem Rechten zu sehen, dann täuschst du dich leider.
Diese Extra-Arbeit ist aber auch der größte Vorteil von Immobilien: Bei einer Aktie hast du keinen Einfluss auf das Geschäft des Unternehmens. Bei einer Immobilie schon!
Hast du günstig ein halb verfallenes Mehrfamilienhaus mit viel zu großen Wohnungen in einer guten Lage gekauft, wo aber kein Wohnen will, weil alles kaputt ist? Vielleicht in einer Stadt mit vielen Studenten?
Du kannst jetzt sagen “mit dieser Immobilie kann man kein Geld verdienen”.
Das Gegenteil ist aber vielmehr der Fall!
Hast du eine Vision für das Haus, kannst du es drehen und in eine Goldgrube verwandeln.
Sanierst du die Wohnungen, änderst die Grundrisse und schaffst so Wohnraum der nachgefragt ist, kannst du mit dieser Immobilie doppelt Geld verdienen.
Durch die Vermietung schaffst du einen monatlichen Cashflow und durch die Modernisierung und Revitalisierung des Hauses steigt die Immobilie massiv im Wert.
Wie bei einem Unternehmen solltest du also auch bei Immobilien nicht im Status Quo verharren, sondern immer überlegen wie du das Angebot noch attraktiver machen, einen größeren Mehrwert genieren kannst, kannst und so noch mehr aus der Immobilie rausholen kannst.
Worauf muss technisch bei vermieteten Immobilien zur Geldanlage achten?
Ok, aber worauf musst du ganz konkret und ganz technisch bei Immobilien achten, wenn du auf eine gewinnbringende Investition aus bist?
1. Die Lage deiner Immobilie ist entscheidend
Lage, Lage, Lage, laaaangweilig!
ja, stimmt, jeder sagt „die Lage ist essenziell“, aber das stimmt halt auch…
Die Lage einer Immobilie ist ein wesentlicher Faktor für den Erfolg oder Misserfolg deiner Investition.
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du dich genau informieren und die Lage genauestens unter die Lupe nehmen.
Achte dabei nicht nur auf die Makrolage (wachsende Stadt mit gesunder Wirtschaft), sondern vor allem auch auf die Mikrolage der Immobilie.
Achte darauf, ob die Infrastruktur gut ausgebaut ist und welche Entwicklungspotenziale vorhanden sind.
Auch die Nachbarschaft spielt eine wesentliche Rolle bei der zukünftigen Wertentwicklung und Vermietbarkeit deiner Immobilie
Lust auf mehr zum Thema Standort? Dann schaue auch mal in dieses Video rein:
Informiere dich deshalb im Vorfeld genau über die Umgebung, in der sich die Immobilie befindet.
Achte bei der Standortauswahl auch darauf, dass verschiedene Mieter verschiedene Dienstleistungen nachfragen werden. Alte Menschen werden Ärztliche Dienstleistungen und Einkaufsmöglichkeiten in der nahen Umgebung benötigen. Studenten werden eher Bars und eine gute Anbindung an die Uni suchen.
Ein paar Infos dazu, welcher Mietertyp auf welche Dinge achtet, findest du auch in dem folgenden YouTube-Video:
Junge Menschen werden eher eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und verschiedene Freizeitangebote in der Nähe schätzen. Informiere dich deshalb im Vorfeld genau über die Umgebung, in der sich die Immobilie befindet.
2. Finanzierung der Immobilie und der Hebeleffekt
Theoretisch könntest du eine Immobilie wie eine Aktie aus deinem versteuerten Einkommen Cash kaufen.
Aus Anlage-Gesichtspunkten ist das aber sehr schlecht, da du so den Fremdkapitalhebel, der gerade eines der Geheimnisse des Vermögensaufbaus mit Immobilien ist, gar nicht nutzt.
Kaufst du eine Immobilie Cash, hast kannst du zwar sofort die Mieteinnahmen zum Leben verwenden, aber deine Rendite wäre besser, wenn du für das Geld Aktien kaufst.
Eine normale Immobilie in einer guten Lage hat aktuell eine Mietrendite von vielleicht 4-5%.
Nicht sonderlich spannend gegenüber Aktien, gerade wenn du bedenkst, dass selbst eine kleine Wohnung in einer guten Lage heute mehr als 200.000€ kostet.
Da du die Immobilie aber nicht zu 100% mit deinem eigenen Geld kaufen musst, sondern dir einen Kredit bei der Bank besorgen kannst, wird das Ganze auf einmal interessant.
Zwar musst du in diesem Fall Zinsen für den Kredit bezahlen, aber die Zinsen für den Kredit sind unabhängig von der Höhe deiner Mieteinnahmen.
Du muss also einen fixen Betrag an Zinsen zahlen, aber du hast trotzdem Anspruch auf 100% der Mieteinnahmen.
Damit kannst du es nun schaffen, dass die Mieteinnahmen der Immobilie nicht nur die Zinskosten decken, sondern sogar darüber hinausgehen.
Die Mietrendite, bezogen auf dein eingesetztes Kapital, steigt somit massiv an. Dadurch kannst du mit Immobilien eine Eigenkapitalrendite von 10% und mehr erreichen!
3. Behalte die Kosten im Blick!
Während bei einer Aktie alle Kosten sehr transparent sind, gibt es bei Immobilien einige Kosten, die du vielleicht so noch nicht auf dem Radar hattest, auf die du aber unbedingt achten solltest, bevor du deine erste Immobilie kaufst.
Diese Zusatzkosten kann man in zwei Kategorien unterteilen: Die Extra-Kosten, die beim Kauf (und Verkauf) der Immobilie anfallen und die laufenden Kosten zum Betrieb der Immobilie.
Welche Zusatzkosten fallen beim Kauf und Verkauf einer Immobilie an?
Eine Immobilie ist für einen Preis X, z.B. 500.000€ zum Kauf inseriert. Das ist auch der Kaufpreis, den der Käufer für die Immobilie am Ende des Tages bekommt.
Zusätzlich gibt es bei jeder Immobilien-Transaktion aber auch noch zusätzliche Kosten, die auf dich als Käufer zukommen und die man, gerade als Anfänger, schnell übersehen oder unterschätzen kann.
Und es handelt sich hierbei nicht um kleine Beträge. Diese Kaufnebenkosten von Immobilien können den Preis einer Immobilie schnell einmal um 10% erhöhen.
Und das wichtigste: Diese Kaufnebenkosten kannst du in der Regel nicht finanzieren, sondern musst sie aus deinem Eigenkapital zahlen. Geld, dass dir für den Kauf der eigentlichen Immobilie am Ende eventuell fehlt!
Maklerprovision
Die meisten Immobilien werden über einen Makler verkauft. Je nachdem, in welchem Bundesland deine Immobilie liegt beträgt die Provisionen für den Makler in der Regel zwischen 3 und 7% des Kaufpreises.
Bei einem Kaufpreis von 200.000€ sind das also schon mal 6.000€ bis 14.000€ nur an Maklerprovisionen.
Geld für eine Dienstleistung, das nach dem Kauf weg ist und für das du keinen bleibenden Vermögenswert erworben hast.
Notar- und Grundbuchkosten
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss durch einen Notar abgewickelt und im Grundbuch vermerkt werden.
Die Notar- und Grundbuchkosten sind abhängig vom Kaufpreis der Immobilie und liegen auch noch einmal zwischen 1,5 und 2% des Kaufpreises.
Grunderwerbssteuer
Bei jedem Immobilienkauf fällt einmalig Grunderwerbsteuer an.
Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Bundesland, in dem die Immobilie liegt, und sie beträgt in der Regel zwischen 3,5% und 7% des Kaufpreises.
Renovierungskosten
Ist die Immobilie, die du kaufst, schon etwas älter und ist die Wohnung (oder sogar das Haus) seit längerem nicht mehr modernisiert worden?
Dann solltest du damit rechnen, dass du beim nächsten Mieterwechsel einiges an Geld in die Hand nehmen musst, um die Immobilie wieder fit für den Mietmarkt zu machen.
Je nachdem wie stark die Immobilie renovierungsbedürftig ist, können die Kosten für eine einzelne Wohnung hier von 1.000€ (1x Streichen) bis zu 30.000€ und mehr (Komplettsanierung der Wohnung) reichen.
Kaufst du ein ganzes Mehrfamilienhaus, können die Kosten hier sogar noch viel höher liegen, wenn zum Beispiel das Dach repariert, die Heizung ausgetauscht oder die Leitungen im Haus erneuert werden müssen.
Welche Kosten fallen beim Betrieb einer Immobilie an?
Neben den einmaligen Kosten beim Kauf einer Immobilie, fallen auch für den laufenden Betrieb der Immobilie konstant Kosten an.
Nicht nur musst du immer mal wieder Kleinigkeiten reparieren oder die Hausverwaltung bezahlen, sondern es fallen auch Kosten für die Müllabfuhr, die Stadtwerke oder die Grundsteuer an.
Einige dieser Kosten musst du als Vermieter natürlich nicht selbst tragen, sondern kannst sie an deinen Mieter weitergeben. In diesem Artikel findest du mehr dazu, welche Kosten du auf deinen Mieter umlegen kannst.
Das mit dem Umlegen der Kosten funktioniert, aber natürlich nur, wenn die Wohnung auch vermietet ist.
Steht eine Wohnung leer, musst du alle Kosten dieser Wohnung komplett selbst tragen.
Diese laufenden Kosten sind von Immobilie zu Immobilie sehr unterschiedlich, können für eine 75qm große Wohnung aber locker 200€ bis 300€ pro Monat ausmachen.
Fazit
Eine Immobilie als Kapitalanlage kann sehr lohnend sein, ist aber etwas komplett anderes als eine passive Investition in Aktien und ETFs. Durch die Kaufnebenkosten kannst du nicht “mal schnell” eine Immobilie kaufen und verkaufen. Auch hast du bei Immobilien, auch nach dem Kauf, noch laufende Kosten und kannst, anders als bei Aktien, mehr als nur deinen initialen Einsatz verlieren.
Auch ist eine Immobilie keine passive Geschichte. Du musst dich um die Immobilie kümmern, sie entwickeln und dir regelmäßig überlegen, wie du dein Angebot optimieren kannst. Das ist nicht für jeden etwas.
Wenn du aber ein Unternehmer-Typ bist, der sich gerne um die Immobilie kümmert und auch keine Angst davor hat mit Menschen zu interagieren, dann kannst du dir mit einer Immobilie als Kapitalanlage ein sehr schönes Einkommen aufbauen.
Hast du Lust bekommen und möchtest erfahren, wie genau der Kauf einer Immobilie eigentlich abläuft? Dann schaue dir auch dieses Video an:
Bist du noch unschlüssig, ob Immobilien etwas für dich sind? Dann schaue dir einmal dieses Quiz auf immoprentice.de an. Dort kannst du mit 4 einfachen Fragen herausfinden, ob du ein “Immobilien-Typ” bist und ob diese Anlageklasse etwas für dich sein könnte.
Was denkst du über Immobilien als Kapitalanlage? Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!
Hi Finanzmixerin, also ich habe 2013 eine 80m2 Wohnung in einer mittelgrossen deutschen Stadt für 280T€ gekauft, und vermiete diese derzeit für 1,080€/Mo (kalt). Das sind 5% pro Jahr. Es ist aber auch wirklich zeitintensiv, und ständig ist irgendwas damit. Wenn ich mir ansehe dass ich z.B. derzeit bei der Vonovia ca. 5.2% Dividende erhalte, ohne irgendwas machen zu müssen, dann überlege ich mir derzeit wirklich zwei Mal ob ich noch einmal eine weiter Immo kaufe! Unabhängig davon, super Artikel! LG aus Singapore, Noah
Hallo Noah,
interessant, was man so auf deiner Seite über dich liest. Viel richtig gemacht.
Das hört sich nicht besonders lukrativ an, 4,63 Prozent Bruttomietrendite.
Wenn der Fremdkapitalhebel nicht wäre, würde ich sagen du hast recht: Bei Vonovia musst du aber im Regelfall das komplette Geld auf den Tisch legen für deine Anteile. Im Gegenzug hast du aber kaum Arbeit, korrekt.
Ich habe gemerkt, dass man mit Immobilien viel Vermögen aufbauen kann. Aber so wie du sagst: Viel Arbeit ist es zeitweise.
Viele Grüße
Tanja