Wie findet man Eigentumswohnungen mit positivem Cashflow?

Wie findet man Eigentumswohnungen mit positivem Cashflow?

Das habe ich mich vor einiger Zeit auch gefragt.

Auf der Suche nach einer Antwort bin ich auf den Blog vom Bodenseepeter aufmerksam geworden. Er beschreibt im verlinkten Beitrag sehr gut, wie man zu Schnäppchenimmobilien auf den gängigen Portalen kommen kann (selbst in beliebten Städten).

Meine Strategie ist ähnlich. Grob umrissen gehe ich nach folgenden drei Schritten vor:

  1. Enge Suchkriterien für die Suchaufträge eingeben und sich dabei sofort bei jeder neuen Immobilie benachrichtigen lassen. Enge Suchkriterien bedeutet bspw. bei einem Appartement einen sehr niedrigen Preis einzugeben, oder bei einer 2-Zimmer-Wohnung den Preis entsprechend etwas anzupassen.
  2. Ich überschlage grob, ob sich die Immobilie rechnet. Dazu sollte der Kaufpreis maximal dem 16-fachen der (erzielbaren) Kaltmiete entsprechen. Dann ist der Cashflow im Normalfall positiv. Meist besteht Spielraum beim Preis. Falls mein Zielpreis in greifbarer Nähe ist, besichtige ich.
  3. Schnell sein. Wenn sich die Immobilie rechnet und auch sonst alles passt, dann sofort Kaufinteresse signalisieren und versuchen einen besseren Preis auszuhandeln. Im Idealfall kann man den Deal mündlich fix machen und schließt so weitere Konkurrenz aus. Dazu sollte man natürlich vorher alles genau überprüft haben.

Das Gebot der Schnelligkeit ist bei dieser Strategie besonders wichtig. Sobald man eine Benachrichtigung über eine rentable Immobilie erhält, sollte man fix einen Besichtigungstermin vereinbaren. Am besten besichtigt man so schnell es geht.

Wer nach der Besichtigung zu lange wartet und zögert, dem wird die Immobilie von anderen Interessenten weggeschnappt.

Mit diesen Tipps kann man ohne bestehende Kontakte und ohne Off-Market-Strategien ggf. an Schnäppchenimmobilien kommen.

Hast du weitere Tipps und Anmerkungen, wie man an Schnäppchen-Immobilien kommt? Wie gehst du vor, um Immobilien mit positivem Cashflow zu finden?

Disclaimer: Dieser Beitrag stellt meine persönliche Meinung und Erfahrung dar und ist keine allgemeingültige Anlageempfehlung.

9 Gedanken zu “Wie findet man Eigentumswohnungen mit positivem Cashflow?”

    • Die Profis investieren fast alle in Mehrfamilienhäuser und empfehlen zumeist einen geringeren Kaufpreisfaktor. Aber für mich persönlich passt das um grob zu überschlagen bei Eigentumswohnungen

    • Ich habe bisher viel aus dem Buch Reicher als die Geissens von Alex Fischer und Das System Immobilie von Thomas Knedel herausziehen können. Es gibt/gab die Bücher sehr günstig zu haben. Das Standardwerk von Thorben Käselow soll auch sehr gut sein. Das habe ich noch nicht selbst gelesen.

  1. Gute Tipps, Danke dafür!

    Zu zweitens würde mir noch etwas einfallen: Man könnte vielleicht nicht nur nach dem Multiple schauen, sondern schon mal eine Excell vorbereiten, wo man nur noch alle Kosten und Kreditkonditionen eintragen muss. Vielleicht eine, bei der man sogar Mietausfälle und Instandhaltungskosten berücksichtigen kann.

    Dann kann man bei einem passenden Angebot in 2 Minuten die Eigenkapitalrendite und den Cashflow ziemlich genau kalkulieren. Als Filter ist das Multiple bei der Suche natürlich sehr hilfreich. =)

  2. Hallo Tanja,

    natürlich hilft auch ein Netzwerk bei der Immobiliensuche ungemein weiter und eine Immobilie rechnet sich immer besser umso geringer der Faktor, da stimme ich absolut zu.

    Ich persönlich schaue neben dem Faktor aber auch auf das Potenzial. Liegt die Miete zum Beispiel unter der marktüblichen Miete und wie hoch sind die ggf. zusätzlich zur Anschaffung anfallenden Investitionskosten anzusetzen.

    In z.B. Niedersachsen findet man Mehrfamilienhäuser für Faktor 10, während in München nicht mal Faktor 16 drin sein wird. Mit den Faktoren muss man je nach Region stark unterscheiden aber wenn es klappt ist Faktor 16 und drunter absolut geil :).

    Beste Grüße
    Max

    • Hallo Max,

      Ja alles ganz richtig was du sagst.

      In München hoffen halt viele auf weitere Preissteigerungen und der Markt unterscheidet sich sehr von anderen Regionen.

      Unter Faktor 16 macht Spaß, ja. Und natürlich muss man die Dinge die du erwähnst berücksichtigen. Oft sind sie zum Teil schon eingepreist.
      Alles gute für 2019!

      Viele Grüße

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