Negativserie reißt nicht ab – Immobiliencashflow im Januar

ETW1: 36-qm-Appartement in Düsseldorf Wersten

Mein Sorgenkind.

Die Zahlung für ETW1 kam wieder verspätet. Leider wurde wieder nicht der volle Betrag überwiesen, sondern nur 400 von 600 Euro. Damit erhöht sich der Rückstand von 700 auf 900 Euro.

Ich weiß, dass ich dem Mieter kündigen könnte.

Dies tue ich jedoch bislang nicht.

Ich will das auch gar nicht schön reden. Ich bin selber schuld, falls ich mit meiner Strategie auf die Nase falle.

Der Cashflow beträgt statt 149 Euro plus 51 Euro minus.

Für ETW1 tilge ich im Januar mehr als 167 Euro.

Wie rechne ich den Cashflow aus? Kaltmiete minus Kreditrate minus nicht umlagefähiges Hausgeld minus sonstige direkte Kosten minus eigene Instandhaltungsrücklage.

ETW2+3: 88 qm aufgeteilt auf 2 Wohnungen in Wuppertal Barmen

Für ETW2+3 sieht es wie folgt aus: Minus 41,76 Euro Cashflow. Ich habe hier meine eigene Rücklage wieder auf 1 Euro pro qm pro Monat gesenkt.

Ich bilde statt 179 Euro Rücklage nur noch 88 Euro Rücklage selbst.

Bei dem Paket tilge ich im Januar mehr als 132 Euro.

ETW5: 50-qm-Wohnung in Alt-Erkrath

Bei ETW5 ist es unspektakulär. 7 Euro nach eigener Rücklage.

Hierbei tilge ich über 201 Euro.

Gesamtsicht

-51 Euro ETW1

-41,76 Euro ETW2+3

+7 Euro ETW5

—————————————-

-85,76 Euro

Das sind pro Immobilieneinheit (2+3 zähle ich als eine) -28,59 Euro.

Die Negativserie reißt bislang nicht ab.

Die Tilgungsbeträge habe ich nicht zusammengerechnet. Ich will mir meine Investments nicht “schönrechnen”. Mein Ziel mit den Immobilien war positiver Cashflow und dieses Ziel erreiche ich seit 3 Monaten schon nicht.

Dabei laufen 2 von 3 Immobilien stabil. Bei diesen beiden habe ich mich nur grundsätzlich ein kleines Bisschen getäuscht. Ich dachte, dass die beiden ordentlich Cashflow abwerfen würden. Hätte ich dies vor dem Kauf nicht geglaubt, dann hätte ich sie auch nicht gekauft.

Es kann durchaus sein, dass ich bei ETW5 eine höhere Miete hätte erzielen können. Jetzt ist sie aber zunächst so niedrig angesetzt.

Insgesamt habe ich sehr wenig Arbeit mit den Immobilien. Wenn mein ETW1-Mieter im Februar normal bezahlt, dann ist der Cashflow auch wieder im grünen Bereich, auch fürs Gesamtportfolio.

Wie geht es dir im Immobiliengeschäft? Oder lässt du bewusst die Finger davon?

3 Gedanken zu „Negativserie reißt nicht ab – Immobiliencashflow im Januar“

  1. Ein Mieter, der ohne vorherige Absprache einfach weniger zahlt, ist schon mal ein “faules Ei” – und müsste zumindest darauf hingewiesen werden, dass da eine Differenz offen ist – mit Terminsetzung und Mahnung. Gibt ja die “Corona”-Empfehlung der Grundbesitzervereine – wonach man an sich guten Mietern, die aber durch Corona finanzielle Einbußen hinnehmen müssen (z. B. Kurzarbeit) die Miete STUNDEN sollte – aber nicht dauerhaft reduzieren. Wenn die Miete tragbar ist, wird es sich ein Mieter gut überlegen, ob er das Risiko einer Kündigung – mit möglicherweise teurerer Anschlussmiete – in Kauf nehmen will. Wahrscheinlich ist es einfach nur ein finanzieller Engpass – muss aber geklärt werden. Solche Eigenmächtigkeiten von Mietern kann man sich als “Rendite-Vermieter” nicht leisten – wenn sich die Immobilie rechnen soll wie kalkuliert. ist ja dann auch für die finanzierende Bank interessant – ob die vorgelegte Kalkulation aufgeht – und wäre dann für die Anschlussfinanzierung ein Kriterium. Ich bin derzeit mit 2 Immobilien (2 Zwei-Zimmer-Wohnungen) rechnerisch im Plus – mit jeweils 560 € WARM – und 2 % Tilgung. Mehr würde ich auch nicht machen – denn nach 10 Jahren stellt sich die Frage, ob man dann nicht verkaufen sollte – und eine mögliche Wertsteigerung mitnehmen… Bisher zwei ruhige Mieter – die keine Ansprüche stellen – und mit einer MÖBLIERTEN Vermietung ÜBER dem örtlichen “Kaltmietespiegel” einverstanden sind (wären sonst gut 200 € weniger – und damit völlig uninteressant.) Kleinere Reparaturen werden sofort erledigt – und können damit auch sofort steuerlich geltend gemacht werden – da in der Regel unter 800 €. Für mich ist die Mischkalkulation interessant: “Passive Einkünfte”, Wertsteigerung statt Wertverlust von Bargeld – und steuerliche Geltendmachung von Verlusten/Kosten. Anders sollte man das auch nicht rechnen – und schon gar nicht NUR auf die Einnahmen setzen. Die kann man erst mal vernachlässigen – aber positiv sollten sie schon sein – allein schon für die Rücklage. Ansonsten ist es ein dauerhaftes Verlustgeschäft – und kostet mehr, als es bringt. Da nützt dann auch die steuerliche Geltendmachung nix mehr – vor allem, wenn keine Kosten anfallen – außer den Zinsen….

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    • Hallo Roland,

      ich freue mich über deinen Kommentar.

      Du sprichst viele Punkte an.

      Der Mieter hat ja nicht unangekündigt eigenmächtig die Miete herabgesetzt. Er hat mich vorher informiert und sich immer an seine Versprechungen gehalten. Es handelt sich, wie du sagst, um eine Stundung.

      Mit nur 2 Prozent Tilgung wäre ich auch locker im positiven Cashflow. Ich tilge mehr. Ich liege genau bei ETW1 auch durch Möblierung über dem Mietspiegel. Wobei sie auch ohne die Möblierung kostendeckend war.

      Glückwunsch zu deinen Investments. Scheint ja zu laufen bei dir.

      Die Cashflows weise ich nach eigenen Rücklagen aus. D.h. die Rücklage bilde ich in jedem Fall (derzeit 166 Euro für alle drei Einheiten). Also so gesehen sind die Einnahmen positiv. Wenn ich es anders rechnen würde, dann wäre halt durch die vorübergehende Reduzierung der Miete die Rücklage niedriger als sonst.

      Viele Grüße
      Tanja

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