Rendite von 25 Prozent – Überblick über mein Immobilienportfolio

Mein Immobilienportfolio besteht inzwischen aus 4 Eigentumswohnungen.

ETW1: 36-qm-Appartement in Düsseldorf Wersten

Die ETW1 hat zurzeit einen negativen Cashflow. Der Mieter hat aufgrund von Corona 1/3 der Miete gekürzt. Er bezahlt derzeit statt 600 Euro nur 400 Euro.

Der Cashflow beträgt hier -15 Euro. Rücklagen kann ich dadurch auch keine bilden vom Cashflow. Die Rücklagen lege ich also aus meinem Einkommen zur Seite. 36 Euro jeden Monat.

Macht insgesamt einen negativen Cashflow von 51 Euro für ETW1.

Rendite mit Immobilien

Es hätte durch Corona noch wesentlich schlimmer kommen können.

Die vorenthaltene Miete nachzahlen muss der Mieter ja zusätzlich in der Zukunft.

ETW2+3: 88 qm aufgeteilt auf 2 Wohnungen in Wuppertal Barmen

Die ETW2+3 werfen einen niedrigen Cashflow ab.

46,24 Euro genau.

Davon ist nach Rücklagen auch nur noch ein negativer Cashflow von 41,76 Euro übrig.

Ich könnte natürlich die Miete erhöhen. Diese ist extrem gering. Da der Mieter jedes Jahr eine satte Nebenkostenrückzahlung erhält, werde ich in den nächsten Monaten/ Jahren die Miete um 10-30 Euro anheben. Dafür werde ich die Nebenkosten reduzieren. Für meinen Mieter kommt es fast aufs selbe hinaus. Nur dass er am Ende des Jahres nichts wiederbekommt. Bzw. weniger.

ETW4: Meine selbstgenutzte 3-Zimmer-Eigentumswohnung im Kreis Mettmann

Für die Wohnung bezahle ich nach allen Kosten 198 Euro mehr als für meine alte Mietwohnung. Ich habe dafür mehr Platz und kann die Wohnung auch zu zweit oder zu dritt bewohnen.

In den 198 Euro sind die Rücklagen für zukünftige Renovierungen schon enthalten.

Außerdem werde ich keine Mieterhöhung bekommen in den 10 Jahren Zinsbindungsfrist.

Ich zahle drauf

Derzeit zahle ich also drauf.

Ich bezahle 294,24 Euro jeden Monat für meine Immobilien.

Sobald mein Mieter aus ETW1 wieder den vollen Preis bezahlt, lege ich nur noch 94,77 Euro drauf.

Weshalb mache ich das Ganze?

Okay. Jetzt magst du dich fragen, wie da eine Rendite von 25 Prozent zustande kommt, die ich in der Überschrift erwähnt habe.

Meine Immobilienschulden schrumpfen quasi automatisch Monat für Monat. Das Stichwort heißt Tilgung.

Diesen Monat sind sie z.B. um 621,12 Euro geschrumpft.

Das heißt, dass ich netto 326,88 Euro Vermögenszuwachs wegen der Immobilien habe. Das klingt doch nicht so übel.

Lege ich mein eingesetztes Eigenkapital von 15.800 Euro zu Grunde, so habe ich eine Jahresrendite von über 25 Prozent. Für diejenigen, die versuchen die Rechnung nachzuvollziehen: Die Tilgung wächst jeden Monat, deshalb ist der Wert von 25 Prozent noch konservativ geschätzt.

Wo gibt es sonst eine Jahresrendite von 25 Prozent?

Wenn ich jetzt noch reinrechnen würde, dass ich die Bank mit späterem, schlechtem Geld bezahle, dann wäre die Rendite kaum noch realistisch. Aber so sieht es aus.

Mit Immobilien sind locker zweistellige Renditen möglich.

Auch heute noch.

Fazit

Immobilien können gleichzeitig cashflownegativ sein und dennoch einen positiven Vermögenszuwachs aufweisen.

Immobilien ziehen dir also Geld aus der Tasche. Mehren aber dennoch deinen Reichtum. Du wirst Monat für Monat reicher durch die Tilgung.

Und irgendwann kannst du sie unter normalen Umständen abstoßen. Dann realisierst du die „Tilgung“. Du und deine Mieter haben große Teile abbezahlt.

Und du so? Hast du Immobilien?

Siehst du die Vorteile von Immobilien?

Disclaimer: Dieser Beitrag ist keine Anlageempfehlung/-beratung.

5 Gedanken zu „Rendite von 25 Prozent – Überblick über mein Immobilienportfolio“

  1. Hallo Tanja,

    man kann das so sehen und kalkulieren wie du das machst — ist halt über den Hebel gerechnet und je geringer das EK (respektive je höher das FK) umso höher die kalkulierte Rendite. Ich persönlich würde es nicht von dem Blickwinkel aus betrachtet, dass dein Reichtum gestiegen ist sondern vielmehr dass deine Schulden (etwas) geringer geworden sind. Ist vom Denkansatz etwas anderes.

    Hier ein kurzes aktuelles Video von fintool zu deinem Thema: https://fintool.ch/videos/5ecf85df077f231f2856fc43/turborisiken-hypotheken

    btw, ich selbst habe 3 vollständig abbezahlte Immobilien. Das EFH wird selbst bewohnt und 2 EW sind vermietet. Die Nettorendite nach Steuern beträgt so ca. 2,5 – 3% (und auch ohne Wertsteigerung gerechnet, eine EW ist in einer Universitätsstadt und dürfte zwischenzeitlich eine anständige Wertsteigerung erfahren haben).

    Weiterhin viel Erfolg mit deinen Investments, Ben

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    • Heutzutage finde ich das Rendite/Risiko Verhältnis auch bei großem Hebel interessant. Denn das Geld zu leihen kostet ja fast nichts. Da parke ich es lieber und habe immer einen schön großen Puffer. Für alles mögliche. Danke auch für die Video-Empfehlung

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